關(guān)于租賃合同的幾項(xiàng)新規(guī)

文/廣州陳亮律師

“居者有其屋”是一項(xiàng)重要的人權(quán)保障，國家一直非常重視人民群眾的居住問題，一方面強(qiáng)調(diào)“房屋的居住屬性”，打擊炒房行為；另一方面通過立法來保障租房人的居住權(quán)益?！睹穹ǖ洹返氖┬?，相較于原《合同法》關(guān)于租賃合同的相關(guān)法律規(guī)定發(fā)生了諸多變化，涉及轉(zhuǎn)租合同的效力、租賃合同的解除（權(quán)利義務(wù)終止）、承租人優(yōu)先購買權(quán)及次承租人代償請求權(quán)等多個(gè)方面。下面，筆者將為大家介紹《民法典》關(guān)于租賃合同的幾項(xiàng)新規(guī)。

1、設(shè)立了居住權(quán)的房屋不能出租

根據(jù)《民法典》第三百六十九條的規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不扽出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。因此，《民法典》對于居住權(quán)與承租權(quán)的沖突態(tài)度是明確的，也即同一住宅不能同時(shí)存在居住權(quán)與承租權(quán)。如果出租人在出租房屋時(shí)向承租人隱瞞了房屋已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)的情況，承租人在沒有察覺的情況下簽署了租賃合同，則該租賃合同將被認(rèn)定為無效。

2、出租人發(fā)現(xiàn)房屋被非法轉(zhuǎn)租時(shí)，可以在6個(gè)月內(nèi)提出異議。

在租賃市場，有不少二房東將承租的房屋再轉(zhuǎn)租給第三人，從中賺取租金差價(jià)的情形存在。但如果二房東的轉(zhuǎn)租行為沒有經(jīng)過出租人的同意，則其所簽署的轉(zhuǎn)租協(xié)議是可以被解除的。根據(jù)《民法典》第七百一十六條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第七百一十八條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。因此，出租人在知道承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租后，應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)提出解除合同，否則將被視為同意轉(zhuǎn)租。

3、當(dāng)承租的房屋權(quán)屬有爭議或者被查封時(shí)，承租人可以要求退租。

當(dāng)房屋的所有權(quán)發(fā)生爭議，或者出租人因陷入訴訟糾紛而導(dǎo)致房屋被司法機(jī)關(guān)查封甚至拍賣時(shí)，將嚴(yán)重影響承租人的生活。本次《民法典》明確了當(dāng)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；或者房屋權(quán)屬發(fā)生爭議時(shí)，租房人可以退房。根據(jù)《民法典》第七百二十四條的規(guī)定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；（二）租賃物權(quán)屬有爭議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

4、租賃合同到期后，承租人享有優(yōu)先租賃權(quán)。

根據(jù)《民法典》第七百三十四條的規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。需要注意的是，優(yōu)先承租權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先權(quán)，如果承租人與出租人未就租金達(dá)成一致，那么承租人也將不再享有優(yōu)先承租權(quán)。

5、近親屬的購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)

原《合同法》僅僅規(guī)定了出租人在出售房屋時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這就導(dǎo)致一些出租人想將自己的房屋過戶給自己的孩子、父母時(shí)，卻需要征求租房人的意見，因?yàn)樽夥咳讼碛袃?yōu)先購買權(quán)。而且，如果出租人想將自己的房屋低價(jià)賣給自己的兄弟姐妹時(shí)，租房人也享有同等條件的優(yōu)先購買權(quán)。因此，本次《民法典》對次作出了重大修改，《民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

6、明確了次承租人的代償請求權(quán)

《民法典》第七百一十九條規(guī)定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以沖抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。

租賃合同中，當(dāng)承租人將房屋轉(zhuǎn)租時(shí)，在出租人與承租人之間、承租人與次承租人之間形成了兩個(gè)相互獨(dú)立的法律關(guān)系。但出租人因承租人沒有按約支付租金而獲得合同解除權(quán)時(shí)，次承租人作為房屋的實(shí)際使用人，其權(quán)利必然會受到不利的影響。而出租人對承租人享有的債權(quán)為金錢債權(quán)，并不具備人身屬性，因此，賦予次承租人代承租人向出租人清償租金、違約金的權(quán)利，以對抗出租人的合同解除權(quán)，對于保護(hù)無過錯(cuò)的次承租人生活、生產(chǎn)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，具有重要的意義。